Il mercato dei mutui in Italia è sempre stato un indice di riferimento in merito all'andamento generale dell'economia e della finanza nazionale. Le medesime valutazioni possono esser svolte anche per l'economia europea e mondiale. Il mutuo viene infatti ''collegato'' direttamente all'edilizia (acquisto casa o appartamento) e questo settore sa smuovere un indotto importante, in grado di coinvolgere imprese e, di conseguenza, consumatori. Settore mutui e settore immobiliare (e quindi edile) sono spesso ritenuti complementari. Ecco perché è importante cogliere ogni sfumatura possibile da un'analisi attenta dell'andamento del mercato dei mutui e dei tassi di interesse. In questo modo gli istituti di credito che devono erogare i capitali, sanno come meglio procedere per il calcolo della rata mutuo, proponendo al cliente interessanti soluzioni. Dopo anni di crisi, oggi la situazione è in netto miglioramento sotto ogni aspetto: l'edilizia sta risalendo, le richieste di prestiti diventano sempre maggiori e i tassi si presentano vantaggiosi.
Il mercato finanziario dei mutui in Italia
Mutui e compravendite immobiliari vanno di pari passo, seguendo praticamente lo stesso trend. Rispetto a 2-3 anni fa, si sta assistendo ad un'inversione di andamento. Se fino al 2014-2015 la tendenza delle banche era quella di concedere mutui unicamente a fronte di importanti garanzie richieste ai clienti, oggi le parti stanno assumendo posizioni differenti. Il merito va anche alle migliorative condizioni economiche degli italiani e alla riduzione dei tassi di interesse. Il calcolo delle rata avviene quindi in maniera più flessibile, dando maggior respiro alle famiglie.
Le agevolazioni dettate dall'acquisto prima casa, oppure destinati alle giovani coppie in procinto di acquistare la loro dimora, sta facilitando molto la crescita del mercato dei mutui. Molte sono le proposte bancarie che favoriscono gli acquisti di immobili che presentano determinate condizioni, finalizzate ad un incremento dell'efficienza energetica, oppure al recupero dello stabile attraverso un'opera di ristrutturazione.
Gli istituti di credito hanno cambiato anche il modo di comunicare, proponendo politiche e strategie di marketing in grado di orientare le scelte. Le possibilità offerte oggi dal mercato dei mutui sono svariate. Grazie ad esse il calcolo della rata del mutuo può avvenire in maniera differente, compatibilmente con la tipologia di prestito proposto e sulla base del tasso di interesse scelto. Questo è tendenzialmente molto basso e ciò spinge i consumatori a richiedere prestiti per l'acquisto di immobili, prediligendo attualmente i mutui a tasso fisso protratti per 20 o 30 anni. Per periodi più brevi (e quindi idealmente per capitali meno importanti), il mutuo a tasso variabile offre grandi vantaggi e la domanda, anche per questa tipologia di finanziamento, appare in buona crescita. Questo viene influenzato dall'andamento del mercato che oggi appare piuttosto stabile.
Un mutuo bancario si compone di un tasso di interesse complessivo che è dato da una base a cui viene aggiunto uno spread, ossia il guadagno della banca. Questa percentuale varia a seconda dell'istituto di credito ed è quindi un parametro importante per poter confrontare più mutui. Le banche hanno ridotto anche questa parte rispetto a tempi addietro e anche tale politica spinge verso la crescita il mercato dei mutui, aumentando la richiesta.
Queste considerazioni portano a pensare ad un settore oggi in continuo sviluppo, che sostanzialmente si trova in condizioni di buona salute.
La crisi del mattone parrebbe passata e da qualche anno si rileva un notevole miglioramento che viene confermato anche in questo periodo. La riduzione dei prezzi degli immobili (anche quelli ad uso commerciale), la riduzione dei tassi e un accesso al credito semplificato, si sommano alle decisioni della Banca Centrale Europea (BCE) in merito alle sue politiche monetarie, le quali vengono mantenute tali e favorevoli al sostegno della domanda nazionale.
In questi primi mesi del 2018 gli istituti bancari hanno alleggerito le condizioni necessarie per la concessione dei finanziamenti e parimenti è aumentata la richiesta da parte dei consumatori che desiderano accedere al prestito. Un contributo importante al settore è stato dato anche dalle imprese.
Attualmente le stime parlano di oscillazioni della domanda e offerta nell'ordine di 0,05-1% sintetizzando una situazione comunque abbastanza stabile. Gli utenti paiono propensi alla richiesta dei prestiti e dei mutui, mentre le banche attualmente sono ben predisposte nel concedere aperture di linee di credito a condizioni interessanti.
La tendenza attuale sarà presumibilmente anche quella futura: la scelta del cliente premierà i mutui a tasso fisso per periodi temporali superiori ai 15-20 anni e per capitali ''importanti'', mentre per importi inferiori, ma soprattutto per intervalli di tempo più ridotti (sotto i 15 anni), a prevalere sarà la scelta del tasso variabile, incredibilmente vantaggioso grazie ad un'indicizzazione di base ancora negativa.
Il mercato dei tassi di interesse
Risulta impossibile e illogico pensare di svolgere valutazioni sul mercato dei mutui senza analizzare l'andamento dei tassi di interesse, indici indispensabili per poter svolgere il calcolo della rata del mutuo. Sarebbe come parlare di un'automobile senza minimamente prendere in considerazione le caratteristiche prestazionali del suo motore.
Quello dei tassi di interesse è considerato il più grande mercato mondiale e il parametro sa ritagliarsi un ruolo centrale nella scelta delle politiche economiche e finanziarie degli istituti di credito, contribuendo in maniera fondamentale a determinare il funzionamento e l'andamento delle moderne economie mondiali.
La politica monetaria di uno Stato è pesantemente influenzata dal tasso di interesse. Una percentuale elevata è stimolante per il risparmio, mentre una più bassa accentua la propensione al consumo e alla richiesta del prestito. Attualmente i tassi di interesse sono molto bassi e quindi il consumatore si approccia al mercato dei prestiti (e quindi dei mutui) con particolare vocazione.
Per avere un quadro valutativo completo è corretto analizzare le varie tipologie di tassi di interesse presenti sul mercato che rappresentano un vero e proprio riferimento per il mercato finanziario dei mutui.
- EURIRS: questo tasso è il principale riferimento per i mutui a tasso fisso di genere ipotecario. Rappresenta una media ponderata dei valori ai quali gli istituti di credito che operano all'interno dell'Unione Europea quotano l'IRS (Interest Rate Swap). Quando il consumatore si reca in banca per chiedere un mutuo a tasso fisso, il tasso proposto deriva dalla valutazione di questo parametro EURIRS. Attualmente oscilla intorno all'1,50%, con un tasso annuo che per un mutuo a 30 anni fa segnare mediamente il 2% di TAN.
- EURIBOR: questa indicazione deriva da una media ponderata dei tassi di interesse generali applicati dalle banche all'interno dei confini UE. Ciascun istituto di credito assume un proprio tasso di interesse per cedere il credito: la media di tutti i valori di tutte le banche appartenenti all'Unione Europea determina l'EURIBOR, che viene poi preso come riferimento per indicizzare i mutui a tasso variabile.
L'indice EURIBOR può essere considerato mensile, trimestrale oppure semestrale ed è sottoposto a continua variazione. Il tasso variabile di un mutuo erogato è definito dall'EURIBOR a cui viene sommata una parte fissa. Attualmente la situazione indica un EURIBOR che permane ancora negativo, sotto lo 0% (-0,37% mensile) e questo rende i mutui a tasso variabile molto vantaggiosi. Non si possono però sapere le variazioni del mercato e potrebbe essere che tra un certo numero di anni (ma anche di mesi) la situazione muti, riportando l'EURIBOR in positivo e rendendo i mutui a tasso variabile meno convenienti di quelli a tasso fisso. Per questo motivo, un mutuo a tasso variabile è consigliabile se considerato su un periodo temporale non eccessivamente lungo. Il mercato lo sa e il consumatore tende oggi a preferire l'accensione di un contratto di mutuo a tasso fisso, spalmato su decenni.
- TASSO BCE: anche tale parametro è impiegato per la determinazione del tasso di interesse relativo a un mutuo variabile. In buona sostanza il TASSO BCE esprime la percentuale alla quale la Banca Centrale Europea cede denaro alle banche dell'Unione.
Attualmente i tassi variabili hanno buon successo in termini di mutuo poiché hanno l'indice di partenza EURIBOR che è negativo. Difficile pensare ad una risalita improvvisa, ma è anche ipotizzabile un mutamento di scenario che porterebbe al rialzo, ma in un'ottica di osservazione del medio-lungo periodo. Lo stesso potrebbe valere anche per il tasso fisso EURIRS, il cui mutamento appare comunque più accentuato e percettibile.
Conclusioni
In generale è possibile affermare che è un buon momento per richiedere l'accesso a linee di credito mediante mutuo per acquisto immobili, dato che il periodo attuale del 2018 è caratterizzato da tassi di interesse che permangono molto bassi e quindi vantaggiosi.
Grazie al basso costo del credito, le domande di mutuo sono in questi mesi aumentate lievemente, facendo segnare livelli positivi. Le banche mantengono una linea che favorisce l'erogazione del credito e questo dovrebbe essere confermato anche per il prossimo trimestre, anche se è probabile un lievissimo incremento dei tassi di interesse di base.
La scelta del consumatore sarà tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile: l'ottimale non esiste perché dipende dal profilo del richiedente e dal tipo di richiesta. Secondo quanto si apprende dagli organi del settore, verranno ancora preferiti i tassi fissi in generale per quanto concerne l'acquisto della casa, mentre per lavori di ristrutturazione o per avere capitali disponibili, la domanda di importi inferiori e maggiormente gestibili nell'arco di pochi anni favoriscono il tasso variabile, attualmente molto vantaggioso, con un calcolo della rata del mutuo che farà felici i richiedenti. Avendo a disposizione standard di credito ammorbiditi rispetto al passato, sono anche gli stessi intermediari del settore che prevedono un incremento della domanda dei mutui per l'acquisto di immobili anche nel secondo trimestre dell'anno.
La particolarità è che sono tutte le tipologie di prestito e finanziamento a beneficiare di positività e di trend in crescita, grazie alle famiglie, ai privati, ma anche alle imprese.
Quello che sta avvenendo in Italia, rispecchia anche ciò che avviene nel resto d'Europa e non potrebbe essere altrimenti dato che i tassi di interesse bancari vengono indicizzati prendendo come riferimento valori determinati a livello dell'Unione Europea, con l'intervento della BCE.
In questo contesto il calcolo della rata mutuo apparirà più semplice e le banche potranno proporre più facilmente una soluzione che tenga conto del volere del cliente relativamente all'importo mensile da corrispondere alla banca.
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